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被认为只能囿于商业地产领域的reits,在全方位鼓励住房租赁发展的政策东风下,借助“租购并举”的住房新制度,开始向租赁这个蓝海拓展。

2016年发布的我国住房租赁市场的纲领性文件《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》明确提出,稳步推进房地产投资信托基金(reits)试点。2017年,住建部等九部门在联合发布的《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》中明确指出,加大对住房租赁企业的金融支持力度,拓宽直接融资渠道,支持发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券及资产支持证券,专门用于发展住房租赁业务。鼓励地方政府出台优惠政策,积极支持并推动发展房地产投资信托基金(reits)。上海、北京、深圳等一线城市相继发布加快培育和发展住房租赁市场实施意见,其中均明确要鼓励reits发展,支持住房租赁企业利用房地产投资信托基金融资。

房地产属重资产、资金密集型产业,现金流回笼周期长,尤其是住房租赁这类长期持有型物业,现金流“投入-产出”期限错配严重,这是制约市场机构投资租赁最大障碍。reits具有“解锁”效应,通过发行基于住房租金、物业增值的收益凭证,将租赁住房资产打包出售给,使他们获得稳定而持续的收益,同时,包括房地产商在内的投资机构获得资金补充现金流,实是“一举两得”之举。住房租赁项目投资周期长、需求大,须拓展多元融资渠道,以reits对接资本市场,可疏通投资和退出,循环补充新的投资资金介入。

更重要的是,reits运营模式能盘活存量物业、提升物业价值。住房租赁供给主体是存量物业,既包括存量商品租赁住房、公租房,也包括盘活低效空间,如旧改、存量工商业办公“改租赁”。reits发起人会聘请受托机构和专业物业管理机构,后者基于物业租金最大化和物业增值最大化,对reits底层产品——租赁住房开展社区物业、配套非住宅物业招商或运营、公共设施维护和更新(加装电梯或养老设施)、智能化升级及衍生(如社区教育等)。

这是解决我国当前住房租赁投资吸引力低、供给渠道匮乏的关键所在。目前,我国住房租赁行业投资回报率较低,能匹敌国债、银行理财等社会无风险收益率(4%-5%)的住房租赁产品只有两类:一类是公寓企业通过“打隔断”“合租”或借助装修再出租的“涨租金模式”;另一类就是收储城中村、工商业物业的“低成本模式”。但是,这两类模式或存在消防安全隐患、租住体验差等问题,或“打政策擦边球”,游走在规范与不规范之间。此外,市场主流租赁经营回报率很低,一线城市商品住房租赁回报率不足2%,考虑到融资、配套、管理、运营等,甚至不可能盈利。

不过,reits介入有望解决这一困境,特别是在盘活存量物业方面。在很多城市,商品房供应超前于配套设施,其价值会随着规划调整、配套完善、人口迁入在后期逐渐体现。reits可激励房企或“先知先觉”的投资机构,借助证券化融资及其分散风险功能、专业化物业管理,将存量物业盘活并实现溢价收益。房地产存量时代已开启,棚改和基于“补欠账”的公共设施全面跟进,旧城改造提速,规划优化调整,城市空间结构趋于完善,加上新型城镇化对人口红利再次释放,存量物业前景可期。对工商业等存量低成本空间,有关部门严厉打击“房地产化”,但鼓励盘活为租赁。由此,re。

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